川普的关税会让房价上涨吗？

我认为会。美国约32%的建筑材料靠进口，关税会让木材、钢铁、水泥变贵，成本最后转到买房的人身上。美国住宅建商协会估计，他第一任期的木材关税让2021年美国房价多了约2.4万美元。

驱逐非法移民和房价有什么关系？

盖房子的工人很多是西语裔移民，2022年占全美建筑劳动力的31.1%，在德州、加州等州超过一半。行业本来就缺40多万工人，只有约3%的美国年轻人愿意做建筑，人更少，工资和房价都会被推高。

房贷利率跟着10年期国债收益率走，通常高1.5%到2%，平均约1.8%。2024年选举后债券投资者担心政府乱花钱、通胀回来，在抛售美国国债，收益率上去，30年房贷利率反而涨到6.75%左右。

长期有可能。他承诺拍卖靠近现有基础设施的联邦土地来盖房，联邦政府拥有约28%的国土，加州、内华达、华盛顿州、亚利桑那这些地方联邦土地多。供应真放出来，这些地区的房价周期可能到头。

川普当选后要不要等到2025年再买房？2024年11月我的看法是：短期内关税和移民政策会推高建房成本，房价大概率往上走，等下去不一定更便宜。 降息后房贷利率反而上涨，接下来波动会很大。长期唯一的利好是联邦土地放出来盖房，最受影响的会是加州这些西海岸地区（2024年11月视频）。

根据全美地产经纪协会（NAR）的数据，2023年10月房屋负担能力指数降到历史最低，当时房贷利率在美国二十年来最高，接近7.9%。

后来利率从高峰回落，房价开始稳定，有些地区还跌了一些。负担能力看两个数：房价和房贷利率。按这两个数，美国中西部最好负担，西海岸尤其是加州附近远低于全国平均。

我认为西海岸过去十五年的房市周期，很可能会因为川普的政策走到头。

川普竞选时一直在讲关税，对其他国家征高关税，美国优先。

建商的成本上去了，最后会转到买房的人身上，新房房价很可能继续涨。

我在德州经常跑新房工地。德州的大太阳下，美国本地人很少愿意做建筑，工地上很多是从墨西哥等地来的西语裔工人。

川普提出大规模驱逐非法移民，我觉得这是新官上任最可能先烧的一把火，也是最容易做成的一件事。工人更少，建商就要抢人、加工资，建房成本和房价都会被推高，住房短缺更难解决。

供应端也有好消息。川普竞选时承诺释放多余的联邦土地来盖房，这个提案两党都支持。

联邦政府拥有美国约28%的国土，计划在现有开发区附近、已经有基础设施的空地上拍卖土地。加州、内华达、华盛顿州、亚利桑那这些房价远超负担能力的地方，联邦土地都很多，虽然很多是国家公园。

如果供应真的放出来，这些地区的房价有可能变得更好负担。 我认为从供应端解决住房问题，是不再重演疫情期间那种通胀的唯一办法。从加州搬来德州的成本对比，可以看加州搬到奥斯汀。

总统不能直接控制利率，但他的政策会影响债券市场。

美联储过去几个月已经降息两次，但第一次降息以来，30年房贷利率不跌反涨，到了6.75%左右。原因在10年期国债收益率：房贷利率通常比它高1.5%到2%，平均约1.8%，最近这个差距还在扩大，说明市场预期波动很大。

债券投资者担心明年的经济、选举后的政策和通胀。共和党拿下总统和参众两院，他们怕一些政策让赤字增加，于是在抛售美国国债，等于在说”不想借钱给你”。这些人被叫做债券义勇军（bond vigilantes），会通过买卖国债间接影响经济走向。

所以我认为川普执政下，房贷利率和房价都会大幅波动。

这是我个人的看法，不构成投资建议。

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