奥斯汀房市见底了吗？看2026年8月最新数据

奥斯汀房市见底了吗？2026年8月的官方数据给了两个相反的信号，现在还不能下结论。 数据来自 Unlock MLS 的2026年8月报告，视频是2026年9月发的，下面都是当时的数字。

2026年8月：价格在跌，签约在涨

指标（奥斯汀都会区）	2026年8月	同比
成交中位价	41.2万美元	-6.4%
成交套数	2,501套	-7.3%
已签约待过户（pending）	2,623套	+1.5%
新挂牌房源	3,579套	-7.0%
在售房源	13,676套	-6.5%
库存月数	5.1个月	去年同期5.5个月
成交价占最初挂牌价	93.2%	去年同期92.2%

2026年3月我判断过，中位价会在41万到45万美元之间来回波动。8月的41.2万美元，刚好落在这个区间的下沿。

4月到8月：成交量拐了

2026年4月到7月，每个月的成交套数都比去年同期多：

月份	中位价	成交套数	同比
2026年4月	44万美元	2,959	+13.0%
2026年5月	43.5万美元	3,284	+6.6%
2026年6月	45万美元	3,210	+8.0%
2026年7月	43.5万美元	2,739	+4.4%
2026年8月	41.2万美元	2,501	-7.3%

4月我特别忙，很多家庭想赶在暑假前搬进新家，也有人从2023年等降息等到2025年，最后决定不等了。8月是这一轮第一次成交同比下降，一个月说明不了趋势，关键要看9月到11月。

各县和奥斯汀市区

地区（2026年8月）	中位价	pending 同比	库存月数
Travis 县	48.9万美元	-1.1%	5.1
Williamson 县	39.99万美元	+9.3%	4.6
Hays 县	35.5万美元	-13.5%	5.5
Bastrop 县	34.25万美元	+8.9%	7.4
City of Austin	56万美元	-9.2%	4.6

Williamson 县（Round Rock 一带）学区好、拎包入住的房子多，签约涨得最明显。Bastrop 县离马斯克的公司近，价格又实惠，也在涨。City of Austin 的签约在减少，我的理解是市区有不少投资者翻新后挂出来的高价房。

租房这边，都会区租金中位数约2,150美元，和去年持平（2026年8月）。

见底要看这三个信号

• pending 已经连续几个月高于去年同期（7月+4.1%，8月+1.5%）。
• 库存降到5个月左右并稳住（8月是5.1个月）。
• 成交价占最初挂牌价的比例一直往上走（7月93.7%，8月93.2%，都比去年高）。

我的结论是：价格还不能确定见底，市场在慢慢找平衡。 我预计到2027年，成交价占最初挂牌价有可能回到95%以上，这是我个人的判断。

另外，截至2026年9月22日，第三方统计显示一半以上（约56%）的在售房源降过价。

卖家越来越现实了

2025年8月，成交价平均是最初挂牌价的92.2%，也就是挂100万美元的房子，平均92.2万美元左右成交；2026年8月是93.2%，大约93.2万美元成交。卖家定价更贴近市场，买家也知道砍不了太多，市场就更平衡了。按93.2%算，一套最初挂50万美元的房子，平均成交价约46.6万美元，比第一次挂牌价低3.4万美元左右。这是平均数，不是每套房都这样。

很多卖家拿不到满意的价格，就撤牌留着出租，等两三年市场回暖再卖。租房市场也在收紧：2026年8月在租房源4,296套，同比少了27.9%。

William 的建议

• 买家：重点看挂了60天以上、已经降过价的房子。不要只谈房价，过户费、利率补贴（rate buydown）、让卖家出钱修，都可以谈。拎包入住的好学区房就不一定砍得动。
• 打算住五年以上的话，价格谈到满意就出手，别一直等最低点。
• 卖家：第一次就要把价格定对。挂牌头两周最能吸引认真的买家，降过一次价之后，买家更敢还价。
• 想看更多数据，可以看 奥斯汀房市页面，还有 美联储加息和奥斯汀新房。

以上不构成投资建议。你的情况具体怎么判断，可以直接找我聊。