奥斯汀买房还是卖房？2026年1月数据和砍价思路

2026年在奥斯汀买房还是卖房？先看2026年1月的数据：房价基本稳住了，真正在变的是成交和供应。 下面是视频发布时最新的月度数字。

2026年1月关键数据

指标	2026年1月	对比
成交中位价	约40万美元	比一年前低约2.3%
成交套数	1,566套	同比少约14.8%
新挂牌房源	约3,470套	同比少约5.7%
在售房源	约1万套	略高于一年前
库存月数	约4个月	低于去年同期
平均挂牌天数	约89天	和去年同期差不多
成交价占挂牌价	约91%	买卖双方心理价位还有差距

2.3%的跌幅我觉得属于正常波动，不用太担心。成交量少也有原因：2025年1月新政府刚上任，很多人觉得降息后房市会起来，一窝蜂出来买房，基数本来就偏高。

更值得注意的是新挂牌房源明显变少，说明不少卖家看市场偏冷，选择先不挂。

买家：挑什么房

房价往下走，主要是库存多了，不是买家离场了。我觉得短期内供应有可能下降。我听一家新房建商的工作人员说，公司今年的财报预计奥斯汀的产量会少约5%到8%。

买家可以这样挑：

• 首选建商现房（inventory home，也叫 spec home）。 这是建商没等到买家、按自己对市场的判断提前盖好的房子。盖好卖不掉，贷款成本就一直往上涨，所以建商愿意在价格、利率和家电上让步。我2025年帮客户谈的时候，让步最大的大多是这类房子。
• 想买 Cedar Park、Round Rock 这类成熟社区的二手房，可以看挂了90天甚至100天以上的。很多卖家的心理价位还停在2023年，刚挂出来就去砍，大概率不会接受；过了一两个月没人出价，心态就松了。

更多砍价细节可以看 奥斯汀买方市场。

卖家：怎么定价

• 除非你的房子特别独特（比如 Lake Travis 湖景别墅、定制房、比较新的大房子），第一次价格没定对，买家可能连看都不来看。
• 买家看房很现实：同一片大家都挂45万，你挂50万，人家只会觉得你贵。
• 我建议第一次挂牌比市场价低1%到2%，争取在头一两周拿到好几个 offer。
• 不想按这个价卖的话，可以先出租一两年，等市场回暖再说。
• 2026年房源推广越来越重要，不然你的房子可能只是一千多套在售房源里的一套。

价格低了卖家不卖，价格跌了买家就来

我觉得现在市场正在自己找平衡：价格太低，卖家就不卖了，所以新挂牌变少，短期库存有可能下降；价格往下走，原来观望的买家就会出来买。在我看来，这就是资本市场最健康的样子。

William 的建议

• 买家优先看建商现房或者挂了很久的二手房，别去追刚挂出来的热门房砍价。
• 卖家第一次挂牌要贴近真实的市场价，不要按自己的买入价或者2023年的价格来定。
• 想知道自己的房子该卖还是该租，可以看 奥斯汀卖房专题。
• 具体情况可以直接找我，一起算一下持有成本和卖掉能拿到多少。