奥斯汀房市2025年回顾，2026年房价会怎么走？

奥斯汀房市2025年比年初大多数人想的要稳：房价没跌，但还是买家说了算。 下面先对一对年初的预期和年底的实际数据，再按城市看。

2025年初的预期 vs 年底的实际

2025年1月的市场大概是这样：成交中位价约41万美元，在售房源约9,600套，新挂牌3,600多套，库存约5.6个月（2025年1月数据）。当时大家的想法是，开始降息了，新政府也上任了，房市应该往上走。

到2025年底（视频发布时最新的月度数据），实际是这样：

指标	2025年1月	2025年底最新月
成交中位价	约41万美元	约43万美元
当月成交套数	未提及	约1,800到1,900套
成交价占挂牌价	约92.3%	约91.7%

这个表现比很多人预期的要好。我自己的感受是，2025年整体是买方市场，不过热门区还是有一定竞争。

K 型经济：收入决定能不能成交

2025年一整年我观察下来，客户收入越高，越容易成交。收入偏低的家庭更容易被大环境影响，最后选择继续租房。所以我说这是 K 型分化。如果你的收入、信用和资金都比较稳，现在手上有大约1.2万套在售房源可以挑，优势很明显。

分城市看：2025年底最新数据

下面的数据来自视频发布时的月度报告（大约2025年11月），成交量小的城市只能参考。

城市	成交中位价	库存月数	平均挂牌天数
Austin 市区	约52万美元	约5个月	约72天
Cedar Park	约45万美元	未提及	约43天
Round Rock	约39.4万美元	未提及	未提及
Dripping Springs	约54万美元	约3.6个月	约71天
Leander	未提及	约4.3个月	约81天
Liberty Hill	约57.9万美元	约4个月	约114天
Lago Vista	约48.5万美元	约8.5个月	未提及
Manor	约33.9万美元	约4.8个月	约91天
Pflugerville	未提及	约4.6个月	约71天

几点观察：

• Cedar Park 成交价约是挂牌价的95.1%，比整个奥斯汀地区高1.5个百分点左右，卖家不太愿意降价。
• Leander 的二手房想卖掉，可能要明显降价，新房还在不断推出来。
• Lago Vista 库存超过8个月，买家砍价空间更大。
• Manor 价位低，租金相对高，我觉得适合当投资区。

搬来奥斯汀的人在变

2025年下半年，我有不少在西岸被裁的客户搬来德州，也有投资者卖了加州的房子转过来买。奥斯汀的生活配套可以跟大城市差不多，生活成本却低不少。搬过来要花多少，可以看 加州搬到奥斯汀的对比 和 加州搬来奥斯汀安家。

2026年我怎么看

我对2026年偏乐观。只要利率继续往下走，会有更多买家从周边卫星城回到奥斯汀市区，所以我看好市区，也不觉得市区还有很大的下跌空间。

供应这边，我观察到建商会先把手上的现房卖掉，再决定要不要多盖。热门的 Cedar Park 一带，价格和挂牌天数都比较稳。Lago Vista 这种偏退休、更安静的湖景区，库存超过8个月，适合不赶时间、不太看学区的买家。这些都是我个人的判断，不是确定的预测。

William 的建议

• 收入和信用都稳的话，趁在售房源多、利率还有望往下走的时候出手，选择最多。
• 选区时同时看库存月数和挂牌天数，别只看中位价。
• 想先了解各个城市，可以看 奥斯汀城市总览，再决定看房范围。
• 对2026年的判断是我个人的看法，利率走向以实际市场为准，你的具体情况可以找我一对一聊。