德州SB17外国人买房：哪些人受限（2026更新）

德州SB17是2025年签署的法律，从2025年9月1日起，限制和特定国家相关的个人和公司购买德州不动产。先说结论：美国公民和绿卡持有人完全不受影响；持签证的朋友，关键要看法条里”住所”这个词，而不是你拿的是什么签证。

免责声明：我是德州持牌地产经纪，不是律师。这一页解释的是法条原文和公开的法院判决，不构成法律建议。你个人算不算”住所在指定国家”，要由德州房地产律师根据具体事实判断，身份问题请同时咨询移民律师。具体以律师意见为准。

德州SB17法案管什么

• 生效时间：2025年9月1日，只管这一天和之后的购买或取得（Texas Property Code 第5章H节，§§5.251到5.259）。
• 限制什么：购买或取得德州不动产，包括住宅、商业、工业、农业用地，还有地下水、矿产、木材、水权这些。
• 租约：租期不到一年的不受限制。
• 指定国家：美国国家情报总监的年度威胁评估里认定为国家安全风险的国家（最近三份报告里出现过的），或者德州州长指定的国家。目前包括中国、俄罗斯、伊朗和朝鲜。这个名单是会变的：州长在咨询德州公共安全部和国土安全委员会以后，可以增减国家或实体，只对之后的交易生效。

SB17不是专门针对华人的法案，它针对的是和指定国家相关的特定个人和公司。

哪些人不受影响

• 美国公民（包括入了籍的华人）。
• 绿卡持有人（合法永久居民）。
• 只由公民或绿卡拥有和控制、也没有受限个人参与的公司，比如成员全是公民或绿卡的 LLC。
• 2025年9月1日以前已经买的房子：不受影响，不用卖。

外国人买房，谁受限：一张表看清

下面按法条原文整理（2026年9月核对），不是对个人情况的判断：

买家情况	自住房	投资房、第二套房、土地	法条依据
美国公民、绿卡	可以	可以	§5.252(1)
只由公民或绿卡拥有和控制的公司	可以	可以	§5.252(2)
合法在美国的签证持有人（H1B、F1、L1、H4等），住所已经在美国	按法条不在限制名单*	按法条不在限制名单*	§5.253(4)(A)，住所定义§5.251(4)
合法在美国居住，但住所还在指定国家	可以（个人名下、实际自住）**	不可以	§5.253(4)(A)的例外
住在指定国家，远程购买	不可以	不可以	§5.253(4)(A)
指定国家公民，住在第三国、没有入籍那个国家	不可以	不可以	§5.253(4)(B)
指定国家公民，在美国没有合法身份	不可以	不可以	§5.253(4)(C)

* 住所是个人的事实判断，请找律师确认。** 自住房（residence homestead）按德州税法§11.13(j)的定义，是由个人拥有、作为主要住所、土地不超过20英亩；想用公司名义买的，先问律师。代表指定国家行事的人、指定国家执政党党员另有规定；受限公司还包括总部在指定国家、受其政府控制，或者由受限个人多数控股的公司。

持签证的人：关键是”住所”（domicile）

法条对住所的定义是：你”真正、固定、永久的家和主要住所，离开以后打算回去的地方”。法条看的是住所，不是护照，也不是签证类型。

一个公开的例子：Wang v. Paxton 这个案子里，一位持 F-1 学生签证、在德州住了16年、打算毕业后留在德州的中国公民，美国第五巡回上诉法院在2025年12月11日维持原判，认为他”不是住所在中国”。但要注意，法院判的是这位原告没有起诉资格，没有判这条法律合宪，也不是对每个签证持有人的结论。另一个诉讼 Huang v. Paxton，2025年12月时还在进行。

2025年6月法案刚通过时，我在视频里说过持签证只能买自住房、不能买投资房，那是比较笼统的说法。按法条原文，持签证的人要先看自己的住所在哪里，再看能买什么，个人情况请交给律师判断。

违反SB17的后果

情况	后果
交易效力	违规的购买不会因此作废（租约除外）
执法	州总检察长可以调查，并向房子所在县的地区法院起诉
强制出售	法院可以指定接管人卖掉房子，卖房的钱先还贷款这些留置权，再付州的费用，剩下的给买家
个人故意违规	州监狱重罪（state jail felony），180天到2年监禁，罚款最高1万美元
公司违规	罚款25万美元或房产市值的50%，取高的那个

执行规则：截至2026年10月还只是草案

• 规则还没有正式通过。 德州总检察长2026年3月27日在德州公报上发布了执行规则草案（1 TAC 第67章）。公报写明4月26日是”最早可以通过的日期”，不是生效日期，有些网上文章把它说成生效日期，是不对的。按我核对过的资料，没有查到正式通过的公告；按德州行政程序法，草案发布后6个月内不通过会自动失效（大约在2026年9月底），之后会不会重新提出，还要继续关注。
• 草案里的内容只是提议：比如把贷款机构、产权公司、保险公司、估价师和持牌经纪列为”协助方”，知道或应该知道违规时要向总检察长举报；买下持有德州房产的公司的控制权，也算作购买；连续短租加起来超过一年，视为一年以上的租约。草案里没有要求买家签身份声明。
• 执法：截至2026年9月，我查到的公开资料里没看到 SB17 的公开执法案例；但按草案，投诉和调查材料是保密的，所以”没查到”不等于”没有”。

法案本身是有效的，不用恐慌，也别当它不存在。

在奥斯汀买房之前，该怎么做

• 公民和绿卡：照常买。用 LLC 买投资房的，确认每个成员都是公民或绿卡。
• 持签证：先想清楚你永久的家在哪里、打算回哪里，带着这些事实去问律师；自住房请用个人名义买并且实际住进去，过户后按时申请自住减免（homestead exemption）。
• 签合同之前：提前准备好身份文件（护照、绿卡或签证、I-94），问一下你的产权公司（title officer）现在 SB17 需要你提供什么。
• 卖家：法条限制的是买方，你的经纪可能会多问几句买家的情况，这是正常的。
• 已经有房子的：2025年9月1日以前买的不用卖；如果是通过公司持有、公司股权要转手，先问律师。

整个买房流程看奥斯汀买房攻略和德州买房流程全攻略。

William 的建议

• 公民和绿卡的朋友不用被新闻吓到，SB17对你没有影响。
• 持签证的朋友，别只看网上”能不能买”的结论。你的住所是个人的事实问题，先找德州房地产律师，必要时同时找移民律师。
• SB17的规则和诉讼还在变，签合同之前再核对一次最新情况。
• 法律问题以律师意见为准；买房流程和选区的问题，可以来找我。

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