德州买房首付要多少？

我见过最低是房价的3.5%，常见10%或15%。我大部分客户付20%以上，这样就不用付贷款保险（mortgage insurance）。

德州的选择期是什么？

选择期（option period）是出价被接受后的几天，这几天你可以无条件退出合同，拿回定金。代价是事先付给卖家一笔选择期费用（option fee）。我一般建议买10天。

除了首付，一般还要准备房价2%到5%的钱付过户费（closing cost）。买新房的话，有机会让建商帮你付几千到一万美元左右的过户费。

定金一般是房价的1%左右，是可以退的。比如50万美元的房子，定金大约5,000美元。

贷款买房要本人去产权公司签字，大约一到一个半小时。首付要提前汇进产权公司的托管账户，签完就拿钥匙。

德州买房流程，奥斯汀、达拉斯、休斯顿基本一样，从贷款预批到拿钥匙，一共十几个环节。 下面按顺序讲，数字都是我自己的经验。合同、贷款和法律问题，具体以贷款经理和律师意见为准。

财务准备。 美国大约80%的买房交易都用贷款。贷款公司会从三家征信机构各拉一个分数，取中间那个。分数最高850，过了740分利率差别就不大了。
准备现金。 首付之外，还要有2%到5%的钱付过户费，包括贷款费用、产权费用和产权保险。
拿贷款预批信（pre-approval）。 没有预批信，卖家可能不当回事，很多经纪也不会带你看房。比如预批45万美元，就不用浪费时间去看50万以上的房子。
资金证明。 要能证明首付和过户费你都付得起。首付20%以上可以不付贷款保险。

想清楚要什么。 我常说买房有个”黄金三角”：房子本身、地段、价格，通常只能满足两样。又要好学区又要好房子，价格自然高。
搞懂房子类型。 独立屋（single family）最常见，买的是房子加地。联排（townhome）是房子加公共区域，管理费通常更高。公寓（condo）只拥有房子里面。
去现场看房。 屋顶、电路、水管、水龙头和排水都要看，这些光看照片和视频是看不出来的。

做市场比较分析（CMA）。 参考附近最近成交的同类房子，别出高于市场的价，不然贷款可能批不下来。
出价（offer）。 怎么出价要看市场和卖家的情况，经纪的经验、跟对方经纪的沟通都很关键。合同里还会写清楚贷款条件（third party financing）。
选择期。 出价被接受后，选择期内你可以无条件退出，拿回定金，代价是事先付的选择期费用。选择期费用给得越高，卖家越容易接受你的 offer。 据我了解，加州和东岸这些地方的买家没有这种机制。

验房。 德州验房师必须有执照。报告里那些吓人的字眼，多半是验房师必须披露的写法，可以请经纪和验房师一起帮你解读。
谈维修。 可以要求卖家修好，也可以让卖家降价几百到一千美元你自己修，或者要卖家补贴过户费（credit）。发现地基这类大问题，可以在选择期内退出。
银行估价（appraisal）。 贷款买房，银行会派估价师。如果估值低于成交价，比如100万美元的房子只估了99万，常见做法是双方各出一半差价。不过2026年初这种情况不多。
Clear to close 和锁利率。 贷款批下来，贷款公司会通知你 clear to close。利率每天都在变，6%可能涨到6.1%，也可能降到5.9%，觉得合适就早点锁。
产权保险。 产权公司（title company）会确认房子没有抵押纠纷和欠税，产权干净。

Closing disclosure： 过户前三天一定要收到，每一项费用都要核对。
Final walkthrough： 过户前最后看一次房，确认谈好的维修都做完了。
过户当天： 贷款买房要本人去产权公司签字，一到一个半小时。如果周一过户，首付最好周五就汇进托管账户，不然钥匙可能要晚一天拿。
过户之后： 自住房记得申请自住减免（homestead exemption），申请一次就行，之后一般不用每年重新申请，地税能省不少。水电垃圾这些账户提前转到自己名下，出价时也可以要求卖家提供 home warranty。