奥斯汀房市变成买方市场，现在买家为什么能砍价？

奥斯汀房市已经从2021年全美最火的卖方市场，变成了2025年底全美最明显的买方市场之一。 主要原因是库存和利率，下面用2025年12月的数据来看。

最大的变量是库存

指标	2021年1月	2025年12月
在售房源	约1,369套	约1万套
新挂牌房源	未提及	约1,900套
平均挂牌天数	未提及	约88天

2021年1月库存极低，房价一路往上涨。现在在售房源比那时候多了七八倍，买家却没有跟着变多，价格自然开始调整。利率也是一个原因：美国大约80%的人买房要贷款，很多人因为利率高选择先观望。

新房占比大涨

2025年奥斯汀在售房源约3万套，其中二手房约2万套，新房约9,500套。新房占比约30%到40%，以前平均只有10%左右，是过去的三四倍。

新房越来越受欢迎，关键在利率和优惠。 我帮客户跟建商谈的时候发现：

• 当时市场贷款利率约6%，建商最低能做到第一年3.99%，平均下来约4.99%。
• 除了利率，还能拿到房价优惠和保修。从外地搬来的客户，对一些小细节也不太在意。
• 建商能给低利率，是因为他们成批向贷款公司买点，能比市场利率低约1.5个百分点。我有个老同学在建商的财务部门上班，他说公司会拿出一大笔预算专门补贴利率。

新房和二手房的成本对比，可以看 奥斯汀新房为什么更便宜。

2026年下半年可能反转

我跟建商的销售和工作人员聊天时听说，他们今年计划的开工量会比过去五年低约5%到10%。我的判断是：

• 新房供应会慢慢变少，2026年5月到7月可能就会感觉到。
• 不少二手房卖家的利率低于2.5%到3.0%，想要的价格拿不到，就会出租或撤牌，而不是降价。
• 春季如果卖得不顺，二手房库存也可能下降。

所以如果下半年供应收紧，市场有可能慢慢回到卖方市场。这是我个人的判断，不是确定的预测。

两种买家，两种选择

我的客户大致分两类：一类只想买新房；另一类想买成熟社区的二手房，因为学区更好，上班通勤也更方便。从外地搬来的客户，对一些细节没有特别要求，更看重新房外观漂亮、优惠又好，所以更偏向新房。

对二手房卖家来说，建商补贴利率是很大的竞争：同一个买家，选新房月供可能更低。这也是新房成交量涨到过去三四倍的原因之一。

William 的建议

• 资金准备好了、条件也合适的话，现在库存多、选择多，正是谈价的好时候。
• 房源数量比最少的时候多了约十倍，如果还是挑不到满意的，就多看几个社区，可以参考 买家怎么谈价。
• 想了解各个区域，可以先看 奥斯汀城市总览。
• 到底该买新房还是二手房，可以按你的情况直接找我聊。