美联储降息对奥斯汀房市有什么影响？2024年我的判断

2024年6月我的判断：降息不会带来2008年那样的房价崩盘，反而会把等在场外的买家带回奥斯汀房市。 德州库存当时是12年来最高，短期是入手的好机会；等房贷利率回到4.5%到5.5%左右，竞争会回来，我预计2025、2026年德州房价和房租会重新往上走（2024年6月视频）。

欧洲和加拿大为什么先降息

2024年6月，欧洲央行把利率从4%降到3.75%，加拿大央行从5%降到4.75%。奇怪的是，两边的通胀都还在2.6%到2.7%左右，高于2%的目标。

我的看法是：不是他们想降，是不降的后果更严重。

欧洲和加拿大的房贷，大多只固定五年左右，到期要按当时的市场利率重新贷款。几年前锁在1.5%到2%的人，现在重贷可能要4%到5%，月供翻一倍甚至更多。老百姓看到新的月供，对政府会有什么看法，大家可以想象。

美国的房贷结构不一样

美国人买房，一般用30年固定利率贷款，从第一天起就知道每个月要付多少。

• 约70%是30年固定利率
• 约20%是15年、20年的固定利率
• 加起来约89%是固定利率，浮动利率只有约10%

所以美国房主不会因为利率高被逼着卖房，美联储的压力也比欧洲、加拿大小。 不过当时生产者价格指数（PPI）上个月跌了0.2%，经济有没有放缓，还要看就业和运输成本这些数据。

美联储和华尔街怎么看降息（2024年6月）

来源	对2024年降息的预测
年初美联储委员	年底前降3到4次
2024年3月经济预测摘要	年底降到4.5%到4.75%
2024年6月经济预测摘要	有委员认为只降1次，8位认为降2次
期货市场（CME）	9月降息约59%，12月再降约44%

美联储自己的预测一直在变，委员本人都说不准。我更相信市场交易者的判断，因为他们是用真金白银下注的。

按市场的预测，年底联邦基金利率会到4.75%左右，房贷利率预计在5.8%左右。

2024年和2008年像不像

像的地方只有一个：2023年是十多年来房产成交量最低的一年，2008年和2024年都没人愿意买房。但没人买的原因完全不同。

	2008年	2024年
浮动利率贷款占比	约45%	约10%
失业率	约9%	约4%
贷款门槛	很宽松，没工作也能贷	高很多
不买房的原因	恐慌、失业、银行不放贷	利率和房价太高，在等降息

2008年是很多本来付不起房贷的人，靠宽松条件和浮动利率买了好几套房。几年后利率上调，他们只能卖房，却发现房价已经比买入价低很多，干脆不还了，华尔街建在这些贷款上的金融产品跟着出事。

2024年是另一回事：两年前买得起60万房子的人，今天可能只买得起45万，所以很多人在场外等降息。除非出现黑天鹅让大量人同时失业，逼30年固定利率的房主卖房，否则房价大跌的可能性很低。

德州和奥斯汀：库存高是短期机会

很多人说德州房子供应太多，房价不可能长期涨。我用数据看：

• 2024年6月德州挂牌库存达到12年来最高
• 但德州人口二十多年一直在涨，约3,000万人，在售房源只有约11万套
• 2023、2024年因为利率高，新房开工少了很多，短期看不出来，过两三年影响就会出现

库存上升加上利率压住需求，让2024年成了一个难得的平衡点。 利率一回到正常范围，买家会重新进场抢房。全美也一样：2007年库存到顶后，很多建商破产退出，这是过去几年库存短缺的根源。最近房价下跌，主要是需求端的原因，不是供应多了。

我认为等需求恢复，美国房价和房租都会创新高。以后可能还会出现40年、50年的固定利率贷款，是好是坏，就看你站在市场哪一边。更新的情况可以看 2026年8月奥斯汀房市数据 和 奥斯汀房市。

William 的建议

• 不要等大家都开始抢了才买。大家都不买的时候冷静分析、下手，头几年可能账面亏一点，长期持有大多是赚的。
• 判断会不会崩盘，看失业率和浮动利率贷款的比例，不要只看新闻标题。
• 看降息预期，别只听美联储怎么说，期货市场用钱下注的预测更值得参考。
• 在奥斯汀买房，库存高、利率压住需求的时候就是入手的窗口，等利率回到正常范围再进场，就要跟别人抢了。买房流程可以先看 奥斯汀买房指南。

这是我个人的看法，不构成投资建议。

想聊聊你自己的情况，可以预约通话或者加我微信。