奥斯汀买房45万能买到什么？实地看3套房（2024）

2024年2月，在奥斯汀买房预算40万到46万，能买到三种完全不同的房子：翻新过的老平层、好学区但没翻新的老房，或者新社区的两层新房。 我实地看了三套，一套在北奥斯汀，一套在西北边的 Anderson Mill，一套在东北边的 Pflugerville，下面是我的真实感受（2024年2月视频）。

当时房贷利率大约7.2%，我觉得奥斯汀还是买方市场，买家有一点议价空间。但等春天到了，美联储开始降息，竞争会马上回来。

先看表：45万能买到的3套房

	北奥斯汀二手房	Anderson Mill 学区房	Pflugerville 新房
价格（2024年2月）	挂牌42.5万	挂牌45.5万	挂牌约47万，月底前成交约43万到44万
户型	3房2卫，平层	3房，车库改成房间	3房，两层
面积	约1,235尺	约2,177尺	约2,000尺
房龄	90年代	七八十年代	新房
装修	全面翻新	基本没翻新	新
最大优点	装修好，适合老人	学区	新、建商有优惠

第一套：北奥斯汀翻新平层，挂牌42.5万

这套在北奥斯汀一个90年代的老社区，到市中心约25分钟。户型是社区里比较小的，3房2卫，约1,235平方尺。

社区最近成交的房子大约45万，面积约1,500尺。这套只挂42.5万，又装修得特别好，我觉得很快就会卖掉。

• 两个卫生间都翻新过，但都是单洗手台，两个人以上住会有点挤
• 厨房、客厅、餐厅是开放式设计，小房子也显得宽敞
• 后院有二三十年的大树，打理得很好
• 只有一层，老人家住很合适，也好打理

第二套：Anderson Mill 学区房，挂牌45.5万

Anderson Mill 在奥斯汀西北边，是需求很高的学区房社区。它跨两个学区：Leander ISD（奥斯汀最好的公立学区之一）和 Round Rock ISD，部分对口的高中是 Westwood High School，奥斯汀最好的公立高中之一。

社区房价约41万到65万，房子多是七八十年代建的，3房一般约1,600尺。这套挂45.5万，有2,177尺，因为原来的两车位车库被改成了一个大房间。

这套房没怎么翻新，主卧和卫生间都有明显的年代感，价格更多是按地段和学区卖的。 老房子每家装修都不一样，挂牌价和最后成交价差别可能很大，很难估。

车库改的大房间，有人可能会拿来单独出租。这套拿来自住当学区房，或者买来出租，都合适。

第三套：Pflugerville 新房，建商还在给优惠

Pflugerville 新房越来越多，以前地便宜，现在地价也起来了。我一直觉得 Pflugerville 是奥斯汀最值得投资的地区之一，详细可以看 Pflugerville 选区介绍。

这个社区是 Taylor Morrison 盖的，第一批房大约4月可以交房。

• 3房，约2,000尺，楼上楼下各约1,000尺
• 后院比较小，有点像连排别墅
• 社区只有70多栋房子，HOA 偏贵，大约每月100美元，主要管门口这条路
• 主卧没有独立浴缸，洗衣房在楼上，老人家住不太方便

价格：第一批挂牌约47万，4月底前成交大约43万到44万就能拿下，建商给6%用来付过户费，还给5.49%的利率。 过户费一般约3%，剩下的钱还能拿来把利率再往下压，我个人估计有可能压到4%多（只是我的估算）。年轻家庭想先在奥斯汀落脚，这里值得考虑，自住、出租都可以。

看样板房要注意什么

样板房是建商盖得最好的一批房子，所有最高档的升级选配都在里面。你实际买到的房子不一定长这样。

所以我看完样板房，会再带客户去看正在盖的现房：外面和室内的基本装修都做好了，只剩灯、柜子、把手这些最后装。这才是你按标配买到的样子。新房的更多门道可以看 奥斯汀新房。

William 的建议

• 同样45万，先想清楚你最在乎什么：装修、学区，还是新房。三样很难同时拿到。
• 家里有老人，优先看平层；两层新房洗衣房在楼上，长辈用起来不方便。
• 好学区的老房子按地段卖，装修要自己再花钱，出价前把翻新预算算进去。
• 看新房别只看样板房，一定要看正在盖的现房，问清楚建商的过户费补贴和利率优惠。

想聊聊你自己的情况，可以预约通话或者加我微信。